Da li je cena nekretnine realna?

Prvi korak prilikom kupovine nekretnine predstavlja analiza cene. Kako bismo stekli kompletnu sliku o nekoj nekretnini, bilo bi dobro uporediti cenu sa drugim nekretninama trenutno u ponudi, kao i sa cenama za koje su slične nekretnine prodate u proteklom periodu.

Cena ponude vs. cena prodaje

Česta je praksa da prodavci u oglas stavljaju malo veću cenu nekretnine koju će kupci svakako pokušati da smanje prilikom kupovine. Samim tim ukoliko gledamo samo prosečne cene oglašene ponude, imaćemo pogrešnu sliku o realnoj tržišnoj vrednosti nekretnine koju analiziramo.

Poređenjem cene nekretnine sa prosečnom cenom ostalih ponuda u istom regionu možemo steći uvid u to da li je prodavac precenio svoju nekretninu, dok poređenjem prosečne cene ponude sa prosečnom cenom skorašnjih prodaja možemo da steknemo ustisak o tome koliko „lufta” za pregovaranje oko cene imamo.

Na slici iznad su prikazane prosečne cene ponude, gde vidimo da se cene po kvadratu kreću oko 2.768 EUR, gde je ova vrednost izračunata na osnovu 35 nekretnina u datoj oblasti.

Ovo podatke je potrebno potvrditi stvarnim prodajnim cenama. Ove informacije se često mogu lako pronaći pretraživanjem po internetu. U Srbiji cenenekretnina.rs i katastar.rgz.gov.rs mogu biti od koristi za prikupljanje više informacija.

Vremenski okvir

Prilikom poređenja cena kroz istoriju, bitno je uzeti u obzir vremenski okvir tih podataka. Veoma je važno porediti nekretnine prodate u skorijem periodu, jer ukoliko uzmemo period od pre godinu dana ili dve, naša cena će biti iskrivljena s obzirom na to da cene nekretnine rastu, ili ređe, u slučaju specijalnih društvenih i ekonomskih promena, opadaju tokom godina. Ukoliko poredimo prosečnu cenu nekretnina prošle godine i vidimo da je ona 1.857 EUR po metru kvadratnom, možemo pogrešno zaključiti da korisnici u proseku podižu cenu za skoro 50%, ne uzimajući u obzir to da su cene nekretnina od prošle godine znatno porasle.

Lokacija

Kada poredimo cene, česta praksa je uzimati cenu na nivou grada, ili još bolje na nivou opštine. Ali često će cena nekretnina drastično varirati čak i unutar jedne opštine, zbog ekskluzivnosti ili popularnosti lokacije. Iz tog razloga, veoma je važno uzimati u obzir samo nekretnine u neposrednoj blizini.

Na slici iznad je prikazana toplotna mapa cena prodatih nekretnina za grad Beograd. Iz ovog okvira, svetlije žute predstavljaju regione gde su cene kvadrata jeftinije, dok tamnije crvene predstavljaju regione gde je prosečna cena po kvadratu skuplja. Ovde se jasno vidi kako cena raste što je nekretnina bliža centru grada.

Tip i struktura

Veoma je važno da shvatimo koje podatke zapravo poredimo. Čak i ako uzmemo istu lokaciju, cene se mogu znatno razlikovati po tipu (stan, kuća, poslovni objekat, restoran,…). S tim u vezi, i sama struktura nerketnine može znato da utice na cenu. Garsonjere, petosobni stanovi, vile, kuće sa bazenima, saunama, montažne kuće, podrumi - svaka od ovih je posebna kategorija i njihova cena bi trebalo da se poredi samo sa nekretninama iste kategorije i strukture.

Stambeni Savetnik ovo uzima u obzir prilikom izračunavanja prosečnih cena sličnih nekretnina u oblasti. Svaki oglas na našoj platofrmi u sekciji Konkurencija daje uvid u to. Ova funkcionalnost je dostupna samo korisnicima sa pretplatom.

Tačnost informacija

Veliki problem prilikom analiza je i tačnost informacija (grešaka) - bilo da su te greške slučajne, namerne ili samo greške u odabranim statističkim modelima prilikom kalkulacije. Neke od stavki koje mogu uticati na tačnost ovog broja su:

Uknjižena vs realna veličina - ukoliko analiziramo kupoprodajne ugovore nekretnina, uknjižena veličina često neće biti ista kao i realna velčina same nekretnine.

Tačnost unetih podataka - prodavac može slučajno uneti pogrešne vrednosti, kao što je često slučaj prilikom prodaje zemljišta zbog konfuzije oko jedinice mere (m2, ar, hektar), ili unošenjem jedne nule manje ili više. Prodavac može uneti nerealno nisku cenu za prodaju nekretnine (npr 1, 5 ili 100 EUR) samo da bi njegov oglas izašao prvi prilikom sortiranja po ceni, itd. Ovakve ekstremne vrednosti mogu znatno uticati na prosečne vrednosti nekretnina na sajtovima koji se time bave.

Metod analize prosečne cene - ukoliko koristimo prostu srednju vrednost cene, čak i mala količina ekstremnih vrednosti navedenih u primerima gore mogu znatno da izmene realnu cenu. Primera radi. ako imamo 100 oglasa sa realnom prosečnom cenom od 1.600EUR/m2, dovoljno je da dodamo 2 oglasa u kojima su korisnici naveli nerealnu cenu. Ako dodamo dva oglasa od 0.5EUR/m2, naša nova srednja vrednot će biti 1.568 EURili, još gore, u slučaju konfuzije kvadratnih metara sa hektarima, ove razlike mogu biti znatno veće. Iz tog razloga, bitno je koristiti informativnije statističke analize kao što su modus, srednja vrednost, medijana, itd…

Svaka od prethodno pomenutih stavki je veoma važna prilikom određivanja prosečne cene, i naša platforma se trudi da pokrije sve navedene propuste.

Za pristup detaljnoj statističkoj analizi nekretnina, registruj se se kao PRO korisnik!